Pendahuluan

1.1 Latar Belakang

Sektor properti hunian di Indonesia tengah mengalami transformasi struktural yang signifikan, di mana model hunian konvensional mulai kehilangan daya tarik utamanya dibandingkan dengan alternatif hunian berbasis layanan. Data industri terbaru mengungkapkan bahwa minat investasi terhadap aset co-living atau hunian bersama modern justru mengalami lonjakan hingga 40% pada tahun 2026, sebuah fenomena yang terjadi di tengah stagnasi pasar properti nasional secara umum (Industry.co.id, 2026). Pergeseran ini didorong oleh tingginya backlog kepemilikan rumah yang mencapai 15 juta unit serta harga properti yang semakin tidak terjangkau bagi generasi muda, menjadikan co-living bukan sekadar tren gaya hidup, melainkan solusi kebutuhan dasar hunian yang kritis (Perkim.id, 2026). Operator pasar seperti Cove Indonesia mencatat tingkat hunian (occupancy rate) rata-rata sebesar 85% pada semester pertama 2026, yang mengonfirmasi bahwa model bisnis ini telah teruji secara komersial sebagai instrumen investasi yang tangguh di tengah ketidakpastian ekonomi (Industry.co.id, 2026).

Yogyakarta menawarkan ekosistem yang unik dan sangat kondusif bagi pengembangan co-living karena kombinasi statusnya sebagai kota pendidikan dan pusat ekonomi kreatif. Sebagai "Kota Pelajar", Yogyakarta menampung populasi mahasiswa aktif yang mencapai lebih dari 282.000 jiwa pada tahun 2024, yang menciptakan basis permintaan hunian yang masif dan berkelanjutan (Proceeding Unisa Yogyakarta, 2026). Selain itu, transformasi Yogyakarta menjadi Creative City telah menarik gelombang pekerja lepas (freelancer) dan profesional muda nasional yang mencari fleksibilitas hunian, namun seringkali terkendala oleh suplai hunian yang ada saat ini yang masih didominasi oleh kos-kosan konvensional dengan fasilitas terbatas (Repository UAJY, 2025). Riset menunjukkan adanya ketimpangan antara permintaan hunian berkualitas dengan ketersediaan infrastruktur yang memadai, di mana banyak mahasiswa dan pekerja muda terpaksa tinggal di kontrakan padat dengan fasilitas minim demi aksesibilitas dekat kampus, menciptakan celah pasar (market gap) yang besar untuk co-living yang menawarkan fasilitas lengkap dan manajemen profesional (Media Jogja, 2026).

Meskipun potensi pasarnya besar, ekspansi co-living di Yogyakarta tidak dapat dilakukan secara serampangan tanpa analisis lokasi yang presisi karena keberhasilan model bisnis ini sangat bergantung pada penentuan "sweet spot" atau lokasi paling optimal. Lokasi yang terlalu dekat dengan pusat kota mungkin memiliki permintaan tinggi, namun sering kali menghadapi persaingan ketat dengan penyedia sewa properti eksisting dan biaya akuisisi lahan yang mahal, sedangkan lokasi yang terlalu jauh mungkin gagal menarik segmen target yang memprioritaskan aksesibilitas ke universitas dan area perkantoran (iNews Surabaya, 2026). Teori investasi properti menekankan bahwa location intelligence—yang mencakup jarak ke pusat aktivitas, transportasi umum, dan gaya hidup—merupakan faktor penentu utama dalam valuasi aset co-living, dan tanpa analisis berbasis data, pengembang berisiko mengalami tingkat kekosongan (vacancy rate) yang tinggi atau terjebak dalam perang harga dengan kos-kosan tradisional (The Harmony Group, 2025). Oleh karena itu, identifikasi lokasi yang tepat menjadi kunci strategis untuk menyeimbangkan antara menangkap gelombang permintaan (demand capture) dan memitigasi risiko persaingan (competitive pressure) di pasar yang semakin padat (Viva.co.id, 2026).

Bagi Generasi Z dan profesional muda yang merantau, co-living menawarkan nilai lebih yang tidak dimiliki kos-kosan biasa, yaitu integrasi antara privasi, komunitas, dan fasilitas terpadu. Survei demografis menunjukkan bahwa mayoritas penyewa co-living adalah pekerja dan mahasiswa yang mencari privasi namun tetap menginginkan ruang sosial untuk berjejaring, sebuah kebutuhan yang sulit dipenuhi oleh hunian sewa konvensional (Bisnis.com, 2026). Di Yogyakarta, di mana budaya komunitas sangat kuat, model hunian ini menjadi solusi ideal untuk mengatasi isolasi sosial sekaligus memberikan akses ke fasilitas premium seperti ruang kerja bersama dan area olahraga yang semakin dicari oleh penyewa modern (Detik.com, 2026). Berdasarkan urgensi di atas, penelitian ini hadir sebagai respons atas kebutuhan industri akan panduan ekspansi yang terukur. Penelitian ini diposisikan sebagai landasan pengambilan keputusan (decision-making framework) bagi pengembang properti untuk mengidentifikasi area dengan rasio demand-to-supply paling optimal, meminimalkan risiko investasi, dan merumuskan strategi penetrasi pasar yang efektif di tengah persaingan properti sewa di Yogyakarta.

1.2 Tujuan Penelitian

1. 1.
   Menentukan Potensi Peluang Area Pengembangan Berbasis Titik Bangkitan Aktivitas Target Utama Pengguna, Lanskap Kompetitif, dan Fasilitas Pendukung Ekosistem Co-Living

1. 2.
   Menentukan Lokasi Area Optimal sebagai Dasar Penentuan Pembangunan atau Akuisisi Properti Eksisting melalui Plugin NEBULA berbasis aplikasi QGIS

1. 3.
   Memberikan Rekomendasi Strategis Pengembangan Properti Co-Living di Area Perkotaan Yogyakarta

Metode Penelitian

2.1 Lokus Penelitian

Penelitian ini menggunakan lokus di area perkotaan Yogyakarta yang mencakup wilayah administrasi Kota Yogyakarta dan tiga kecamatan di Kabupaten Sleman, yaitu Kecamatan Ngaglik, Kecamatan Depok, dan Kecamatan Mlati.

Foto

Lokus ini dipilih untuk dapat mempresentasikan lanskap demand yang nyata karena pada area ini memiliki banyak titik tarikan aktivitas yang berasal dari beberapa universitas dan kantor-kantor. Selain itu, area ini memiliki perkembangan yang pesat dari sisi pertumbuhan properti dan investasi komersial sehingga dapat relevan dengan tujuan utama penelitian ini sebagai langkah strategis dalam menentukan lokasi keberadaan properti Co-Living untuk mendapatkan potensi pasar yang lebih akurat.

2.2 Variabel Penelitian

2.3 Metode

- Demand Proxy dari titik bangkitan aktivitas target utama pengguna co-living (Universitas dan Kantor)

- Competitive Landscape yang dibangun dari pesaing properti yang memiliki bentuk yang serupa, seperti apartemen, kos sewa, guesthouse, dan Co-Living eksisting

- Menggabungkan Demand Proxy dengan Competitive Landscape agar dapat melihat market opportunitynya, antara demand dan supply

- Karena co-living perlu ekosistem lingkungan yang mendukung, perlu dipetakan untuk kondisi ketersediaan amenitas sehingga dapat mendukung gaya hidup penghuninya. Oleh karena itu, fasilitas juga dipetakan berdasarkan skornya dan digabungkan dengan market opportunity sehingga dapat melihat peluang pasar yang lebih lengkap lagi

Hasil dan Pembahasan

3.1 Hasil

3.2 Pembahasan

3.3 Rekomendasi Strategis

Kesimpulan dan Saran

4.1 Kesimpulan

4.2 Saran